投資人必看：Section 8 補助房的「真相」
很多人對 Section 8（住房選擇券計畫）的第一印象是：「政府幫忙付租金，房東稳赚不賠。」
聽起來很美好，但實際操作卻沒有那麼簡單。付款可能延遲、檢查可能卡住租金，租金漲幅還受政府規範。
以下是真正在美國投資 Section 8 房產時，房東會遇到的隱藏挑戰。
租金「保證」≠ 準時入帳
雖然政府確實會支付租金，但並不保證準時：
HAP 合約（Housing Assistance Payment）簽訂前，租金一毛都收不到。若檔案、檢查或流程延誤，空租損失只能自己扛。
即使合約生效後，也可能因系統或經費問題導致遲付，部分房東甚至等了好幾個月才拿到補貼。
投資提醒： 必須有資金緩衝來承受延遲。
檢查是雙面刃
Section 8 房子必須通過 HQS（Housing Quality Standards）檢查：
租客入住前要檢查，之後每年或每兩年也要複查。
一旦檢查不合格，租金立刻停發（Abatement），直到修繕完成並通過複檢。
被停發的租金不會補回，完全是淨損。
投資提醒： 預留維修金，並建立快速維修流程。
租金漲幅受限
房租必須符合 HUD 設定的 支付標準（Payment Standards），且須通過「合理租金測試」。
租金調整必須經過 PHA（公共住房管理局）批准，通常要等到租約更新時才可申請。
在房市火熱的地區，市場租金上漲，但 Section 8 租金卻可能被凍住。
投資提醒： 高成長區域未必適合走 Section 8。
文件、規定一大堆
房東需要額外處理：
租約必須附上 HUD 的 租賃附錄。
租金變動、住戶組成改變或租約修改，都要回報並經 PHA 核准。
租客每年都會重新審核收入，租金分攤比例可能隨時改變。
投資提醒： 自主管理要花更多時間，找管理公司就要付更多錢。
租客結構影響社區
Section 8 租客大多為低收入家庭、長者及身心障礙人士。
可能會有額外的住宿需求、社工介入，甚至影響其他市場租客的居住感受。
雖然不少租客非常穩定，但社區氛圍會隨租客結構有所變化。
保證金與額外收費受限
押金只能依照當地一般標準，不能因為租客用補助券就額外加收。
所有「桌下協議」或額外收費都是違法的，違者可能被取消資格。
Section 8 的真實優缺點
✅ 優點
政府背書租金：降低租金完全收不到的風險
租期長：補助租客通常住得比較久
基礎審核已完成：收入資格已由 PHA 初步把關
需求穩定：總有等候名單
社會影響力：幫助弱勢家庭與長者
❌ 缺點
租金延遲：初始與月付可能延誤數週甚至數月
租金凍漲：必須符合 HUD 標準，漲幅有限
檢查風險：未通過 HQS 檢查，租金立刻停發且無補回
行政繁瑣：租約、文件、審核耗時耗力
租客結構挑戰：可能影響其他市場租客的居住體驗
押金限制：不能比市場標準更高
結論
Section 8 並不是「免費的政府錢」。它確實能降低拖欠租金的風險，但同時會帶來租金延遲、漲幅受限與行政壓力。
若你有：
穩定維修團隊
足夠的資金緩衝
能接受政府規範下的租金收益
那麼 Section 8 可能是合適的投資策略。否則，它很可能帶來的壓力多於回報。
