租金上限的新漏洞？AB 1157 背后隐藏的房东与投资人机会
2025年，加州通过了 AB 1157 法案，被广泛认为是租客的一大胜利 —— 租客保护加强、租金涨幅受限，连单户住宅也纳入了监管。
乍一看，似乎房东的黄金时代已经结束。
但其实，这项法律在租户更替时，给房东保留了很大的操作空间。
AB 1157 并不限制新租约的起始租金
虽然 AB 1157 对现有租约期间的年租金涨幅设定了严格上限（2% + CPI，最多不超过5%），
但它并不规定在新租客入住时起始租金的高低。
换句话说：
只要租客搬出，房东就可以根据市场行情重新设定租金，甚至大幅上调。
这意味着：
现有租客确实受到了保护，但一旦他们搬走，租金就可能立刻上涨20%、30%，甚至更多。
房东和投资人有更大的动力促进租户自然流动，从而重新定价。
随着时间推移，市场租金有可能呈现长期上升趋势，尤其是在需求旺盛的区域。
不过要注意的是，房东不能轻易单方面终止现有租约。
根据“正当理由驱逐条例”（Just Cause Ordinance），除非有特定的合法理由，
否则租客有权继续居住，这也限制了房东主动制造转租机会的空间。
租金上限？其实是租金电梯
表面上看，AB 1157 设置了租金涨幅的天花板，
实际上，每次租客更换，租金电梯就重新启动向上。
对租客来说：
搬家可能意味着面对更高的新租金。
对投资人来说：
懂得把握租户更替时机，仍然可以获得可观收益。
房地产策略从简单收租，转向灵活管理租赁周期和租金重置。
Tora Wealth 的观察
我们看到许多房东已经开始调整策略：
提升房屋品质与装潢，吸引愿意支付更高起租金的新租客。
精准投资于高流动、高需求区域的物业。
换句话说，即便租金管制趋严，AB 1157 并不是终点，而是投资策略转型的新起点。
