租金上限法的新漏洞？AB 1157 背後你沒看到的關鍵轉機
2025 年通過的加州 AB 1157 法案被廣泛視為一場勝利——租客獲得更強的保護、租金漲幅受到嚴格限制、單戶住宅也納入監管。看起來，房東終於失去了話語權，對吧？
錯。其實，這部法律在轉租時留下了一個極大的空間，讓房東仍然能穩穩抓住主導權。
AB 1157 沒有限制新租約的「起始租金」
AB 1157 雖然限制了現有租約期間的年租金漲幅（上限為 2% + CPI，最多不超過 5%）， 但它沒有規定新租客入住時租金必須延續原來金額。換句話說：
只要租客搬出，房東就能把新租金訂到市場價，甚至大幅調漲。
這也代表：
現有租客確實受到保護，但一旦他們離開，租金就可能瞬間跳升 20%、30%，甚至更多。
房東與投資人會傾向鼓勵短期租約或製造「自然流動」以便重新定價。
造成市場租金的長期上升趨勢，尤其是在高需求區域。
不過值得注意的是，房東並不容易單方面終止現有租約。 根據「正當理由驅逐條款」（Just Cause Ordinance），除非出現特定違約或合法原因， 否則租客有權繼續居住，這也限制了房東主動創造轉租機會的空間。
租金天花板？其實是租金電梯
AB 1157 看似設了天花板，其實在每次租客換手時就會「重置電梯」，再次按下向上的按鈕。
對租客來說：
留下來就是穩定的關鍵。
一搬出，市場租金將是全新挑戰。
對投資人來說：
懂得操作轉租節點，還是有利可圖。
投資策略不再只是收租，而是操作流動性與重新定價機會。
Tora Wealth 看法
我們看到很多房東因此開始調整策略：
強化裝潢、提升物件價值，吸引願意承擔更高起始租金的新租客。
精準挑選投資標的，集中於高流動、高需求的地段。
這也代表對投資人來說，即使租金控制加嚴，AB 1157 並非終結者，而是轉型契機。
